¿Qué debemos saber antes de comprar o vender una finca rústica en Baleares?
Actualmente, la compraventa de fincas rústicas en las Islas Baleares se ha convertido en una operación compleja y arriesgada.
COMPROBAR LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
Para la compraventa de fincas rústicas en Baleares, es muy importante llevar a cabo un estudio técnico y jurídico sobre legalidad urbanística de las edificaciones. Debemos asegurarnos de que no existen expedientes disciplinarios abiertos. La mayoría de veces estas informaciones no constan en el Registro de la Propiedad y tampoco en el Catastro. Los titulares suelen no informar de la situación legal de las construcciones.
Con la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares 12/2017, de 29 de diciembre, nos encontramos con la no prescripción de la demolición de construcciones ilegales sobre suelo rústico. Por tanto, todas estas construcciones ejecutadas sin licencia sobre este tipo de suelo, pueden ser demolidas en cualquier momento. Además, también debemos tener en cuenta que existan o no sanciones económicas pendientes, ya que pueden agravar todavía más la operación.
Ahora bien, esto no quiere decir que esta ley sea aplicable a todas las construcciones. Debemos tener en cuenta que, no procede la aplicación retroactiva de esta norma cuando pueda resultar desfavorable o perjudicial para el administrado. Todo ello, sería contrario a lo dispuesto por el artículo 9.3 de nuestra Constitución. En este sentido, resultará imprescindible contar con un buen asesoramiento jurídico.
También hay que tener en cuenta, que se ha otorgado competencias en materia de disciplina urbanística a organismos supramunicipales como la Agencia de Defensa del Territorio para el caso de Mallorca. Se trata de organismos altamente especializados, para actuar en suelos especialmente protegidos, como, por ejemplo: los ANEI, ARIP, ARIP-B o APT costeras, evitando así la cercanía entre el infractor y la administración que lo sanciona. Estos organismos son competentes para sancionar y demoler todo lo construido de forma ilegal en toda la isla de Mallorca. En Menorca existe también una Agencia similar a la mallorquina. En cambio, en Ibiza y Formentera las competencias corresponden a sus respectivos órganos de disciplina especializados.
Respecto a las cuantías de las sanciones por actuaciones ilegales, el importe varía según la clasificación del suelo. Dependerá si se trata de suelo urbano, urbanizable o rústico común o rústico protegido. Se trata de sanciones muy contundentes.
CONFIRMAR QUE SE ENCUENTRA LIBRE DE CARGAS
Debemos comprobar la propiedad está libre de cargas, hipotecas, embargos o si existe alguna limitación sobre la misma (por ejemplo: derechos de terceros, servidumbres de paso, etc.). Para consultar a esa información, podemos solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría.
ACORDAR UN PRECIO
Es preciso fijar el precio con claridad y determinar cómo será la forma de pago. Fijar un precio inferior al real o abonar cantidades sin documentar, es contrario a la ley y puede traer nefastas consecuencias.
CONTRATO DE ARRAS O PACTO DE ARRAS
Con carácter previo a la firma ante notario, es habitual firmar un documento privado de compraventa para la entrega de una cantidad como parte del pago del precio total o “señal” conocida como -arras-.
Este pacto vincula a ambas partes y las más habituales son las arras penitenciales. Este tipo de arras permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. En caso de que sea el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que, si lo hace el vendedor, este último tendrá que devolver el doble de lo recibido.
GASTOS EN LA COMPRAVENTA DE FINCAS RÚSTICAS EN BALEARES
Si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley”, se aplicará la legislación vigente en el momento de la firma. No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía, en su caso, que por ley corresponde al vendedor.
Es importante tener en cuenta que la plusvalía grava la revalorización de los terrenos urbanos, aunque al igual que en el resto de impuestos, existe una serie de exenciones y bonificaciones que merece la pena conocer antes de llevar a cabo la operación.
La plusvalía municipal no aplica a los terrenos rústicos. En todo caso, existen supuestos donde puede ser de aplicación atendiendo a las circunstancias particulares de la parcela y la clasificación del suelo donde se ubica.
¿POR QUÉ NECESITO CONTRATAR UN ABOGADO ESPECIALISTA?
Dada la complejidad y la importancia de las operaciones de compraventa de vivienda o de fincas rústicas en las Islas Baleares y los constantes cambios de la normativa aplicable, siempre es recomendable acudir a un profesional para gozar de mayor seguridad jurídica y así evitar cualquier contratiempo inesperado.